Question 1

¿Qué es exactamente Cumbre Capital Club?

Accepted Answer

Cumbre Capital Club es un club privado que conecta a inversionistas latinoamericanos de alto patrimonio con oportunidades de desarrollo inmobiliario institucional Class A en Estados Unidos. Funcionamos en tres capas: educación financiera especializada, comunidad privada de pares (con eventos en Bogotá, Ciudad de México y Miami), y acceso curado a deals de sponsors institucionales con track records probados. No somos una plataforma de inversión fraccionada ni un fondo — somos un curador independiente.

Question 2

¿Cuánto cobra Cumbre por la membresía o por participar en un deal?

Accepted Answer

La membresía al club es 100% gratuita: no cobramos fee de acceso, ni mensualidad, ni comisiones al inversionista por participar en una oportunidad. Nuestros ingresos provienen del sponsor del proyecto cuando capital de nuestra comunidad se canaliza a un deal — nunca del bolsillo del inversionista. Esto alinea nuestros incentivos: solo presentamos oportunidades que creemos son sólidas para nuestros miembros.

Question 3

¿Por qué Texas, Florida y Colorado y no otros estados?

Accepted Answer

Concentramos en el Sunbelt porque combina los tres pilares estructurales del real estate exitoso: migración interna positiva (Texas suma 1.3M nuevos residentes en 5 años), crecimiento de empleo, y déficit de vivienda. Florida adiciona conectividad directa con LATAM y sin impuesto estatal sobre la renta. Colorado ofrece resiliencia premium con barreras altas de entrada. Otros mercados (California, Nueva York) están perdiendo población y tienen costos de construcción prohibitivos.

Question 4

¿En qué se diferencia Cumbre de plataformas como Dividenz, Bricksave o CrowdStreet?

Accepted Answer

Tres diferencias estructurales: (1) Curación, no volumen — no listamos cualquier deal, solo los que pasan nuestro filtro de sponsor + mercado + estructura. (2) Ticket institucional — los deals que presentamos son de $30M-$200M en equity total, donde un ticket de $100K-$500K participa como Limited Partner directo, no fraccionado. (3) Comunidad real — eventos presenciales, network entre miembros, conversaciones uno-a-uno con sponsors. Las plataformas masivas son productos; Cumbre es un club.

Question 5

¿Cuál es el ticket mínimo de inversión?

Accepted Answer

Las oportunidades que presentamos típicamente tienen ticket mínimo de $100,000 USD. Los deals de mayor escala pueden tener mínimos de $250K o $500K. Esto está alineado con la estructura institucional de los proyectos: cada deal es de $30M-$200M en equity total, y los sponsors mantienen umbrales que aseguran que los Limited Partners sean serios.

Question 6

¿Qué pasa si aplico y no me aprueban?

Accepted Answer

Si su perfil no encaja en este momento (típicamente porque el capital disponible está por debajo del mínimo, o porque busca un horizonte de inversión incompatible con desarrollo Class A), se lo comunicamos honestamente y le sugerimos alternativas. No le cobramos nada, no comprometemos su información, y queda con acceso pleno a nuestros recursos educativos públicos en cumbrecap.com/educacion.

Question 7

¿Qué obtengo cuando me aprueban?

Accepted Answer

Acceso inmediato a la comunidad privada de WhatsApp (canal de anuncios + grupo de discusión), invitaciones a nuestros eventos exclusivos en Bogotá, Ciudad de México y Miami, prioridad en presentación de oportunidades de inversión cuando estén disponibles, y conexión directa con nuestro equipo y con los sponsors. Los miembros también pueden referir a otros inversionistas calificados.

Question 8

¿Mi información se comparte con sponsors u otros terceros?

Accepted Answer

Su información personal nunca se comparte sin su consentimiento expreso. Cuando un miembro manifiesta interés concreto en una oportunidad específica, se conecta directamente con el sponsor — pero esa decisión es siempre del miembro. Nunca vendemos ni alquilamos su información, y mantenemos confidencialidad sobre la composición de la comunidad.

Question 9

¿Qué retorno puedo esperar?

Accepted Answer

Los proyectos institucionales de desarrollo Class A en el Sunbelt típicamente proyectan IRRs brutos de 20%-30% sobre un horizonte de 5-7 años, con preferred returns del 8%-9% protegiendo al Limited Partner. El sponsor principal de Cumbre tiene un track record realizado de 27.7% IRR promedio en 14 proyectos vendidos. Estos son rendimientos proyectados, no garantizados — cada deal tiene su propio modelo financiero, riesgos y supuestos.

Question 10

¿Cuánto tiempo está comprometido mi capital?

Accepted Answer

Los proyectos de desarrollo Class A típicamente tienen un horizonte de 5-7 años desde el primer aporte hasta el exit (venta del activo estabilizado). Durante ese tiempo: los primeros ~24 meses son construcción (sin distribuciones), un refinanciamiento a deuda permanente alrededor del mes 30 puede regresar 10-15% del capital, distribuciones operativas durante la fase estabilizada (~6% anual del capital), y el proceeds del exit al final. El capital es ilíquido: no hay mercado secundario.

Question 11

¿Cómo se distribuyen las ganancias entre el inversionista y el sponsor?

Accepted Answer

A través de un waterfall escalonado. Estructura típica: (1) primero los Limited Partners recuperan su capital, (2) luego reciben su preferred return acumulado del 8%-9%, (3) después un catch-up al sponsor, (4) finalmente un split residual en hurdles que típicamente empiezan 70% LP / 30% GP y mejoran para el GP a partir de IRRs de 15% y 20%. Cada deal tiene su propia estructura específica que se detalla en el Operating Agreement.

Question 12

¿Recibo distribuciones durante la inversión o solo al final?

Accepted Answer

Ambos. Durante los primeros 24-30 meses (fase de construcción) típicamente no hay distribuciones operativas. A partir del refinanciamiento a deuda permanente (mes ~30) se recibe un cash-out parcial del 10-15% del capital. Luego, durante la fase estabilizada del activo, se reciben distribuciones trimestrales o anuales (~6% anual del capital). Finalmente, al exit (mes 60-84), se recibe el balance del retorno proyectado.

Question 13

¿Puedo invertir si vivo fuera de Estados Unidos?

Accepted Answer

Sí. La estructura típica para inversionistas no-estadounidenses utiliza Regulation S — la exención SEC que permite ofertas privadas a inversionistas calificados fuera de EE.UU. sin necesidad de registro. Como Limited Partner, usted invierte en una LLC operativa o a través de una blocker corporation (estructura que recomendamos para inversionistas con tickets significativos). Acompañamos cada miembro en estructurar su inversión correctamente.

Question 14

¿Cuáles son los riesgos principales de invertir en desarrollo institucional?

Accepted Answer

Tres categorías: (1) Riesgo de construcción — sobrecostos, retrasos, problemas con contratistas. Mitigado por sponsors con construcción in-house y contratos GMP. (2) Riesgo de mercado — cambios en tasas de interés, demanda de renta, sobreoferta. Mitigado por elegir mercados con fundamentales estructurales. (3) Riesgo de iliquidez — su capital queda comprometido durante todo el plazo del proyecto. La preferred return y el waterfall protegen al LP en caso de retornos bajos, pero la pérdida total de capital es teóricamente posible.

Question 15

¿Qué pasa si el proyecto necesita capital adicional?

Accepted Answer

Los Operating Agreements típicamente incluyen mecanismos de capital call para situaciones donde el proyecto necesita capital fresco. Si un Limited Partner no puede o no quiere participar en un capital call, puede ser diluido proporcionalmente o, en algunos casos, otros LPs absorben la diferencia con preferred returns adicionales. Sponsors institucionales serios sobreestiman contingencias durante el underwriting precisamente para minimizar la probabilidad de capital calls.

Question 16

¿Qué garantías tengo sobre el sponsor?

Accepted Answer

Las garantías son estructurales, no contractuales: (1) co-inversión del sponsor — el GP típicamente pone 5-10% de su propio capital, alineando incentivos. (2) Track record verificable — proyectos previos completados con resultados auditables. (3) Preferred return — el LP cobra antes que el GP. (4) Construcción y management in-house — el sponsor controla la cadena completa. Adicionalmente, Cumbre realiza due diligence independiente sobre cada sponsor antes de presentar cualquier oportunidad a la comunidad.

Question 17

¿Qué hace Cumbre si hay un problema con un proyecto en el que invertí?

Accepted Answer

Cumbre actúa como facilitador y advocate del miembro frente al sponsor. Aunque la relación contractual es siempre directamente entre el inversionista y el sponsor, Cumbre mantiene comunicación regular con los sponsors y representa los intereses agregados de la comunidad cuando hay temas de transparencia, reporting o decisiones materiales. No somos parte del Operating Agreement, pero somos un canal directo y influyente.

Question 18

¿Cómo me afecta FIRPTA si soy inversionista colombiano o mexicano?

Accepted Answer

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) requiere una retención del 15% sobre el bruto de venta cuando un inversionista no-estadounidense vende su participación. Importante: NO es el impuesto final, es un anticipo. Usted puede recuperar la diferencia presentando declaración (Form 1040-NR) con la ganancia real. Si invierte a través de una blocker corporation, FIRPTA aplica a la blocker, no a usted directamente — simplificando significativamente su situación personal.

Question 19

¿Cómo declaro esta inversión en mi país (Colombia, México)?

Accepted Answer

Como residente fiscal de Colombia o México, usted debe declarar activos en el exterior y la renta global. En Colombia: Formulario 160 anual ante DIAN. En México: declaración anual al SAT como ingreso del exterior. México tiene tratado de doble tributación con EE.UU. que permite acreditamiento eficiente. Colombia no tiene tratado vigente, pero permite créditos por impuestos pagados en el exterior dentro del Estatuto Tributario. Acompañamos cada miembro a conectarse con asesores fiscales especializados en cross-border.

Question 20

¿Necesito una LLC o puedo invertir como persona natural?

Accepted Answer

Ambas opciones son posibles, dependiendo del perfil del inversionista. Persona natural: más simple, mejor para tickets menores. LLC: protección de responsabilidad y mayor flexibilidad, recomendada cuando va a hacer múltiples inversiones. Blocker corporation (C-Corp en Delaware): recomendada para tickets grandes — absorbe las obligaciones fiscales en EE.UU. y simplifica su situación personal. El equipo de Cumbre lo conecta con abogados especializados en cross-border para definir la estructura óptima para su caso.

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